С 01.01.2008 в пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ внесено изменение, согласно которому физические лица, получившие вознаграждения по трудовым и гражданско-правовым договорам, в том числе и по договорам аренды любого имущества, исчисляют и уплачивают НДФЛ самостоятельно.  

В каких случаях организация или предприниматель, выплачивающие физ.лицам вознаграждения (в частности, по договорам аренды), не признаются налоговыми агентами, Налоговым кодексом РФ не определено, однако в соответствии с пунктом 1 статьи 226 Налогового кодекса Российской Федерации российские организации, индивидуальные предприниматели и постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми физическое лицо – налогоплательщик налога на доходы физических лиц - получил доходы, являются налоговыми агентами, и обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму этого налога.

Определение понятия "налоговый агент" содержится в п. 1 ст. 24 НК РФ: это лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ.

Для целей НДФЛ в силу п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых налогоплательщик получил доходы, признаются налоговыми агентами, за одним простым исключением:

п. 2. Ст. 226 НК РФ согласно которой -  Исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент (за исключением доходов, в отношении которых исчисление сумм и уплата налога производятся в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227 и 228 настоящего Кодекса), с зачетом ранее удержанных сумм налога, а в случаях и порядке, предусмотренных статьей 227.1 настоящего Кодекса, также с учетом уменьшения на суммы фиксированных авансовых платежей, уплаченных налогоплательщиком.

И как раз статья 228 НК РФ устанавливает Особенности исчисления и уплаты налога в отношении отдельных видов доходов, к которым и относятся доходы, полученные физ. лицом по договорам аренды принадлежащего ему имущества

пп.1 п. 1. Ст. 228 НК РФ установлено, что

1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:

1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;

Т.Е. - физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ с дохода который получен из сумм вознаграждений по договорам аренды любого имущества.

При этом офф. позиция судов и Минфина сводится к следующему:

Организация не является налоговым агентом, если в договоре аренды не предусмотрена ее обязанность удерживать налог у физических лиц

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2010 по делу N А27-25154/2009

Суд установил, что заключенным между организацией и физическим лицом договором аренды не предусматривалась обязанность налогового агента исчислять, удерживать и уплачивать НДФЛ с арендной платы. Суд указал, что организация не признается налоговым агентом в отношении спорных сумм, выплаченных физическому лицу по договору аренды земельного участка. В данном случае налогоплательщик должен был уплатить налог самостоятельно.

Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2009 N КА-А40/13467-09 по делу N А40-66058/09-140-443

Суд установил, что организация заключила с физическим лицом договор аренды, который не предусматривал обязанности исчислять, удерживать и уплачивать НДФЛ с сумм арендной платы. Он указал, что это свидетельствует об отсутствии у организации обязанностей налогового агента.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5077/2009(13200-А03-46) по делу N А03-147/2009

Суд отметил, что договоры аренды заключены с физлицами, не работающими в КФХ, и не предусматривают обязанности главы хозяйства исчислять и перечислять в бюджет НДФЛ с арендных платежей, произведенных в пользу данных лиц. Руководствуясь ст. 228 НК РФ, суд пришел к выводу, что глава КФХ не является налоговым агентом по отношению к арендодателям, получавшим от него доходы по договорам аренды земельных долей.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.07.2008 N Ф04-4605/2008(8854-А03-27) по делу N А03-711/2008-14

Суд установил, что организация заключила договор аренды с физическим лицом, не являющимся ее работником. При этом в договоре не предусмотрена обязанность компании удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с суммы арендной платы. Суд, применив пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ, пришел к следующему выводу: организация не является налоговым агентом по отношению к физическим лицам, получавшим от нее указанные доходы.

Организация не является налоговым агентом, если согласно договору аренды арендодатель – физ. лицо самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ

Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2010 N КА-А40/14545-10 по делу N А40-10432/10-140-112

Суд установил что, в п. 2 этой статьи 226 НК РФ содержится исключение, при буквальном толковании которого получается, что российская организация не является налоговым агентом при выплате доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ.

Вывод:

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ организация, которая не является налоговым агентом на основании заключенных трудовых или гражданско-правовых договоров (включая договоры найма или аренды имущества), не должна удерживать НДФЛ при выплате налогоплательщику дохода в виде арендной платы.

П. 1 ст. 228 НК РФ - Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят – физические лица получатели дохода

П. 2 ст. 228 НК РФ – Налогоплательщики (ФИЗЛИЦА), указанные в пункте 1 ст. 228 НК РФ, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса.

П. 3 ст. 228 НК РФ Налогоплательщики, указанные в пункте 1 ст. 228 НК РФ, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

П. 4. Ст. 228 НК РФ - Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений статьи 228 НК РФ, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Т.е. ст. 228 НК РФ Возлагает на физическое лицо,  которое сдает в аренду свое имущество следующие обязанности:

1- Самостоятельно исчислить сумму налога с полученных арендных платежей

2- Подать в срок до 30 апреля (включительно) налоговую декларацию 3 НДФЛ

3- Уплатить исчисленный налог по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года следующего (следующего за годом получения дохода) за истекшим налоговым периодом.

(прим. Юридические лица в качестве налоговых агентов подают 2- НДФЛ по месту своей регистрации, а не по месту жительства физ. лица)

Следовательно, если при аренде имущества у физ. лица в договоре отсутствует условие об уплате НДФЛ в бюджет организацией-арендатором с арендной платы, налог исчисляется декларируется и перечисляется арендодателем самостоятельно.

Таким образом, по отношению НДФЛ с доходов, полученных арендодателем - физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, от сдачи в аренду юридическому лицу принадлежащего ему недвижимого имущества - нежилого помещения – Арендатор Юр. Лицо будет выступать в качестве налогового агента только при прямом указании на то в договоре, при этом обязанность физического лица подавать налоговую декларацию в случае уплаты налоговым агентом налога на доходы физических лиц действующим законодательством не установлена.